空き家にかかる税金ぜんぶまとめ（固定資産税・相続税・譲渡税）

「固定資産税、相続税、譲渡税……結局、空き家って税金いくつあるの？」

空き家について調べていると、いろんな税金の名前が出てきて、頭がこんがらがってきますよね。
その感覚、すごくよく分かります。

結論からいうと、空き家の税金は「持っている間」「相続したとき」「売ったとき」の3つの場面に分けると、整理しやすくなります。
今回は、それぞれの場面でどんな税金がかかるのか、全体像をまとめました。

空き家の税金、3つの場面で整理する

空き家にまつわる税金は、こう分けると分かりやすいです。

それぞれ、もう少し詳しく見ていきます。

① 持っている間：固定資産税・都市計画税

家や土地を持っているだけで、毎年かかる税金です。
毎年春ごろに納税通知書が届くので、見覚えのある方も多いと思います。

固定資産税は、市区町村が土地・建物の評価額をもとに課税するもので、都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に上乗せでかかる税金です。
どちらも自治体に納める税金で、まとめて請求されるのが一般的です。

越前市・鯖江市の税率は、固定資産税1.4%、都市計画税0.2%が基本です（参考：越前市・鯖江市の公開情報より。2026年時点）。
一般的な一戸建てで、年間3〜8万円くらいが目安になります（土地・建物の評価によって変わります）。

住んでいる家には「住宅用地の特例」という優遇があって、更地よりかなり安く抑えられています。
ただし、「特定空き家」に指定されて勧告を無視すると、この優遇が外れて税額が跳ね上がることがあります。
このあたりの詳しい仕組みは、空き家の固定資産税6倍はいつから？流れと避け方を解説にまとめています。

年間の維持費全体については、空き家の維持費は年間いくら？福井の一戸建てで計算してみたで計算しています。

② 相続したとき：相続税・登録免許税

親が亡くなって家を相続したとき、財産全体の額によっては相続税がかかります。

相続税には「基礎控除」という非課税枠があり、遺産の総額がこの枠に収まれば相続税はかかりません。
基礎控除の金額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます（参考：国税庁の解説より。2026年時点）。

法定相続人の数によって、基礎控除の金額はこう変わります。

実家の評価額と、預貯金・株式など他の財産を全部合わせても、この枠に収まれば相続税は発生しません。
福井のような地域では、実家の評価額がそこまで高くないケースも多く、「調べてみたら相続税はかからなかった」という声もよく聞きます。

とはいえ、これはあくまで目安です。
田畑や複数の不動産がある場合、評価額の合計が想像より大きくなることもあるので、正確な判断は税理士に確認するのが確実です。

もう一つ、見落としがちなのが登録免許税です。
これは、相続した不動産の名義を変更する（相続登記をする）ときにかかる税金で、不動産の評価額の0.4%が目安です。
たとえば評価額1,000万円の家なら、登録免許税は4万円くらいになります。

2024年4月から相続登記が義務化されているので、「そのうちやろう」と後回しにしていると、過料の対象になることもあります。
相続の進め方全体は、空き家を相続したら何から始める？やることを順番に整理にまとめています。

③ 売ったとき：譲渡所得税

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
これが譲渡所得税で、所得税・住民税・復興特別所得税をあわせたものです。

税率は、売った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります（参考：国税庁の解説より。2026年時点）。

見ての通り、5年を境に税率が倍近く変わります。
相続した家の場合、亡くなった方が持っていた期間もそのまま引き継がれるので、「相続したばかりだから短期扱い」にはならないケースがほとんどです。

とはいえ、実際の利益の計算には、取得費（当時いくらで買ったか）や、売るためにかかった費用なども絡んできます。
古い実家だと当時の購入価格の記録が残っていないことも多く、計算が複雑になりがちです。
このあたりは、実際に売却を考える段階になったら、税理士に相談するのが確実です。

売るときに使える「3,000万円特別控除」

相続した空き家を売るとき、条件を満たせば「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という制度が使えます（参考：国土交通省の解説より。2026年時点）。

これは、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を控除できるという制度です。
もともとは、全国的に増え続ける空き家を減らすために作られた制度で、「相続した実家を早めに売却してもらう」ことを後押しする狙いがあります（参考：国土交通省の解説より。2026年時点）。

うまく使えれば、譲渡所得税がかからない、あるいは大幅に軽くなるケースも多いので、条件に当てはまりそうな方はぜひ知っておきたい制度です。

主な条件はこうなっています。

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続してから売るまで、事業用・貸付用・居住用として使っていないこと
• 家を耐震基準に適合させて売るか、取り壊して更地で売ること（2024年からは、売った後に買主側が一定期限内に耐震改修や取り壊しをする形でも認められるようになりました）

とくに最後の耐震の条件は見落とされがちです。
古い家をそのまま売るだけでは対象にならないことがあるので、売り方の段取りごと、早めに確認しておくのがおすすめです。

2024年1月からは、相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり2,000万円に見直されています。
また、この制度自体の適用期限は令和9年（2027年）12月31日までとされています（参考：国土交通省の解説より。2026年時点）。

「うちは対象になるのか」を正確に判断するには、細かい要件の確認が必要です。
気になる場合は、税理士や、市区町村の窓口で確認することをおすすめします。

ちなみに、相続税を払った人が相続から3年10ヶ月以内に売る場合に使える「取得費加算の特例」という別の制度もあります。
ただし3,000万円特別控除とは同じ売却で併用できないので、どちらが得かは税理士に試算してもらうのが確実です。

制度は変わるもの、と心づもりしておく

ここで紹介した内容は、あくまで2026年時点のものです。
税制は年度ごとに見直されることがあるので、実際に手続きをする段階になったら、最新の情報を確認するようにしてください。

とくに3,000万円特別控除のような期限付きの制度は、延長されることもあれば、条件が変わることもあります。
「数年前に調べた情報のまま」で判断してしまうと、思わぬ差が出ることがあるので注意が必要です。

福井で税金を考えるときに

越前市・鯖江市のような地域では、田畑や倉庫などが実家に付随しているケースが多く、評価額の計算がやや複雑になりがちです。

農地は宅地とは評価の仕組みが異なり、通常の売買・転用にも制限があります。
田畑が付いた実家を相続した場合は、田んぼ付きの実家を相続したら？福井の農地の売る・貸す・転用もあわせて確認しておくと、税金以外の注意点も見えてきます。

また、固定資産税の納付書は毎年春に届きますが、口座振替や分割納付など、自治体ごとに納付方法の選択肢が用意されています。
遠方に住んでいて納付を忘れがちな方は、口座振替に切り替えておくと安心です。

まずは全体像をつかんでから、専門家へ

空き家の税金は種類が多くて複雑に見えますが、「持っている間」「相続したとき」「売ったとき」の3つに分けて考えれば、整理しやすくなります。

こしのやでは、越前市・鯖江市を中心に、空き家の活用・管理のご相談を受け付けています。

• 活用：持ち続けながら活用することで、固定資産税分をまかなえるケースもあります
• 管理：維持費の負担を抑えつつ、家の状態を保つお手伝いをします

「税金のことがよく分からなくて不安」という段階でも、気軽に声をかけてください。