空き家はそのまま貸せる？リフォームして貸すべき？判断基準

「このまま貸せるかな。それとも直さないとダメかな」

空き家を貸そうと決めたとき、次にぶつかるのがこの悩みです。
リフォームにお金をかけるのは、正直気が重いですよね。

結論からいうと、答えは「家の状態と、どんな借り手を想定するかによる」です。
身も蓋もないですが、これが実際のところです。

今回は、そのまま貸せるケースと、直してから貸すべきケースを分けて整理します。
最後まで読めば、自分の家がどちらに近いか、だいたい見当がつくはずです。

まず考えたいのは「誰に貸すか」

リフォームするかどうかの前に、決めておきたいことがあります。
それは「どんな人に貸したいか」です。

• 一般的な賃貸として、幅広い人に貸したい
• DIY可・現状のままでいい、という条件を理解してくれる人に貸したい
• 家賃を抑えめにしてでも、早く借り手を見つけたい

想定する借り手によって、必要なリフォームの範囲はまったく変わってきます。
ここを決めないまま「とりあえず直そう」と進めると、必要以上にお金をかけてしまうことがあります。

そのまま貸せるケース

こんな状態なら、大きなリフォームなしで貸せる可能性があります。

• 水回り（キッチン・トイレ・お風呂）が清潔に使える状態：古くても、きちんと機能していれば問題になりにくいです
• 雨漏り・シロアリ被害がない：構造に関わる問題がなければ、見た目の古さは大きな障害になりません
• 電気・ガス・水道の設備が現役で使える：配管や配線に大きな劣化がなければ、そのまま活かせます

こういう家は、「古民家風」「レトロな雰囲気」を求める借り手や、DIYを楽しみたい借り手には、むしろ魅力になることもあります。
最低限のハウスクリーニングだけで貸せる場合も少なくありません。

最近は「DIY可物件」という形で貸し出す方法も増えています。
借り手が自分の好みに合わせて壁紙を変えたり、棚を作ったりできる代わりに、家賃を抑えめに設定するやり方です。
オーナー側の負担は減りますが、退去時の原状回復の範囲をあらかじめ契約書で決めておく必要があります。
「どこまで借り手の自由にしていいか」を曖昧にしたまま貸し出すと、あとでトラブルになりやすいので注意してください。

自分の家がどちらに近いか分からない場合は、次のポイントをチェックしてみてください。

• 水を流したとき、詰まりや異音がないか
• コンセントに差したとき、正常に通電するか
• 壁や天井にシミ・カビ・浮きがないか
• 床を歩いたとき、明らかな傾きやきしみがないか

これらに大きな問題がなければ、そのまま貸せる可能性は高いです。

「そのまま貸す」ときに知っておきたい、契約の小ワザ

そのまま貸すときに覚えておきたいのが、古い設備の「残置物」あつかいです。

エアコンや給湯器を「設備」として貸すと、壊れたときの修理はオーナーの義務になります。
一方、契約で「残置物（前の持ち主が残していった物）」としておくと、「使ってもいいけど、壊れても修理はしません」という扱いにできます。
古い設備が多い空き家では、この線引きをしておくだけで、あとからの修理費リスクをぐっと減らせます。

ただし、どれを設備・どれを残置物にするかは、契約書と入居前の説明ではっきりさせておくのが大前提。
ここが曖昧だと、逆にトラブルの種になります。不動産会社に相談するときに「残置物あつかいにできますか」と聞いてみてください。

それと、貸す前には家財の片付けもセットでついてきます。
→ 片付けの費用や段取りは、実家の片付け、仏壇や家財はどうする？福井の費用目安にまとめています。

直してから貸すべきケース

一方で、これらに当てはまる場合は、ある程度の手直しをおすすめします。

• 雨漏りしている：放置すると被害が広がるだけでなく、入居者とのトラブルにも直結します
• 水回りが古すぎて機能していない：使えない設備は、そのままでは「貸せる家」になりません
• 床が傾いている、明らかな構造上の問題がある：安全性に関わる部分は、優先して直す必要があります

これらは、借り手を選ぶ以前の問題です。
どんな借り手であっても、住める状態にしてから貸し出すのが基本になります。

ただし「直す」といっても、程度はいろいろです。

• 最低限の直し：水漏れ・雨漏りなど、住むうえで支障が出る部分だけをピンポイントで直す
• 本格的なリフォーム：水回り設備の総入れ替え、内装の全面刷新など、見た目も含めて一新する

いきなり本格的なリフォームを考える必要はありません。
まずは最低限の直しで貸し出してみて、様子を見ながら段階的に手を入れていく、というやり方もあります。

リフォーム費用は回収できる？

リフォーム費用をかけるかどうかで一番気になるのは、「元が取れるかどうか」だと思います。

考え方としては、リフォーム費用を月々の家賃の上乗せ分で割って、何年で回収できるかを見る方法があります。

※あくまで単純計算の目安です。実際の家賃相場・リフォーム費用は物件や地域によって大きく変わります。

ここで大事なのは、「その物件を何年貸し続けられそうか」という見通しです。
長く貸せる見込みがあるなら回収できますが、短期間しか貸せない事情がある場合は、リフォームの規模を見直したほうがいいかもしれません。

また、リフォームすれば必ず家賃が上がるとは限らない点にも注意が必要です。
地域の家賃相場によっては、いくら手を入れても大きく上げられないケースもあります。
金額の目安は物件の状態や地域によって大きく変わるので、断定はできません。
気になる場合は、実際に現地を見てもらって試算するのが確実です。

リフォーム費用をかけずに貸す、もう一つの道

ここまで読んで、「直したほうがいいのは分かるけど、そのお金が出せない」という方もいると思います。

その場合、こしのやのような空き家活用人にお願いするという選択肢もあります。
こしのやの活用サポートでは、リフォームなどの初期費用を基本的にこちらで負担したうえで、家をお借りして活用します。
オーナーさんが先にお金を出す必要がないので、「直したいけど費用が出せない」という悩みそのものを解消できます。

空き家まわりでよく聞くのが、「直すべきかどうか」で悩んで、結局何ヶ月も動けなくなってしまうケースです。
悩んでいる間も、家は誰も住まないまま傷んでいきます。

自分でリフォーム費用を出して貸すのか、費用負担なしで活用をお願いするのか。
どちらが向いているかは、家の状態と、オーナーさんが今どれくらい手間やお金をかけられるかによって変わります。
迷ったら、両方の選択肢を天秤にかけて考えてみるのがおすすめです。

賃貸に出すまでの一般的な流れは、福井で空き家を賃貸に出したい。何から始めればいい？にまとめています。
活用をお願いしたときの流れは、相談から契約までの流れで紹介しています。

福井で貸すときに考えたいこと

福井県内、とくに越前市・鯖江市のような地域では、水回りの古さよりも「雪への備え」が意外と気にされるポイントです。

• 雪囲いや除雪道具の保管場所があるか
• 融雪設備がある場合、その使い方を借り手に説明できるか
• 冬場の水道管の凍結対策ができているか

これらは大きなリフォームというより、説明や簡単な手直しで済むことがほとんどです。
「雪国の家に住んだことがない」という借り手には、こうした情報を先に伝えておくと安心されます。

迷ったら、まず現地を見てもらうところから

そのまま貸すか、直してから貸すか。
文章で読んだだけでは、判断がつきにくい部分も多いと思います。

こしのやでは、越前市・鯖江市を中心に、空き家の活用・管理のご相談を受け付けています。

• 活用：現地を見たうえで、そのまま貸せそうか、手を入れたほうがいいかを一緒に判断します
• 管理：貸し出す前の状態を維持するための、定期巡回もお任せいただけます

「リフォームするべきか迷っている」という段階でも、気軽に声をかけてください。